L’accession sociale à la propriété

DEVENIR PROPRIÉTAIRE 

Afin de faciliter l’accès à la propriété ce dispositif innovant permet de dissocier le foncier du bâti et ainsi de pouvoir proposer des logements perpétuellement abordables et nettement inférieurs au prix du marché.

LES ÉTAPES POUR DEVENIR PROPRIÉTAIRE 

DES AVANTAGES FINANCIERS ET DES GARANTIES NOMBREUSES
Réduction du prix d’acquisition :
En économisant le prix du foncier entre 15 à 30 % de la valeur d’un bien immobilier.

TVA réduite à 5,5 %

Abattement sur la taxe foncière 

Frais de notaire réduits

Pas d’appel de fonds

Achat sécurisé 

Aides à l’accès à la propriété

Disposez d’un dispositif sécurisé : assurance-revente,
garantie de rachat, garantie de relogement.

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LES PROGRAMMES NEUFS 

Crédits : Atelier Gasnier Gossart – Atelier d’architecture
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LES CONDITIONS 

Occuper le logement au titre de résidence principale

● S’acquitter, en plus des mensualités d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain

● Respecter les conditions de ressources et des plafonds de revenus du PSLA

Plafonds de ressources 2022
Plafonds de ressources 2022
Nb de personnes destinées à occuper le logementZone AZone B et C
133 40025 318
246 75933 761
353 44039 052
460 78843 273
5 et +69 34047 482
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FOIRE AUX QUESTIONS

Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire est un nouvel outil d’accession à la propriété. Il permet de proposer des logements neufs à des prix nettement inférieurs aux prix du marché grâce à la dissociation du foncier et du bâti. Car seul le prix du logement (bâti) est financé.

Suis-je vraiment propriétaire ?

Oui, vous êtes pleinement propriétaire du bâti et disposez des droits réels immobiliers sur ce bien (vente, donation, succession…). L’OFS conserve lui, la propriété du terrain. L’acquéreur règle mensuellement à l’OFS une redevance en contrepartie de l’occupation du terrain.

A quoi correspond la redevance sur le foncier ?

Afin de permettre aux acquéreurs d’obtenir des prix d’acquisition jusqu’à 30 % inférieurs au prix du marché, l’OFS garde la propriété du foncier. La redevance correspond au loyer que verse l’acquéreur à l’OFS en contrepartie de l’occupation du terrain.

Quel est le montant de la redevance ?

Le montant de la redevance mensuelle varie en fonction des coûts d’acquisition du foncier par l’OFS. Il se définit en fonction de la surface habitable du logement. A titre d’exemple, il sera de l’ordre d’un euro par m2 de surface habitable pour le programme CARMIN à Renancourt.

Quelle est la durée du Bail Réel Solidaire ?

Le BRS peut s’établir pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. AMSOM a choisi d’opter pour un BRS d’une durée de 99 ans, renouvelable pour une durée identique à chaque changement de propriétaire.

Quels sont les avantages d'une acquisition en BRS ?
  • Prix d’acquisition nettement inférieur au prix du marché (15 à 30% moins cher)
  • Frais de notaire réduits
  • TVA réduite 5,5%
  • Abattement de la taxe foncière à minima de 30%
  • Achat sécurisé par la clause d’indemnisation du logement par l’OFS tout le long du BRS,
  • Accession à la propriété fortement sécurisée pour les réservataires accédant bénéficiant du dispositif de sécurisation HLM offrant une garantie d’indemnisation et de relogement en cas d’accident de la vie et ce pendant 15 ans.
  • Bénéfice des aides d’accès à la propriété (Prêts à Taux Zéro,..)
Quelles sont les opérations BRS programmées par AMSOM Habitat ?

A Amiens, le programme « Carmin » composé de 46 maisons individuelles et 5 appartements neufs au cœur du quartier Renancourt. La phase chantier démarrera en 2022 pour une livraison prévue au 2ème semestre 2023.

A Longueau, le programme « Les bucoliques » offrira 30 maisons individuelles, livraison prévisionnelle 2ème semestre 2024.

A Amiens, le programme « Rives & Nature » proposera 130 logements le long du Quai Tellier, livraison prévisionnelle 2025.

Je suis intéressé par l'acquisition d'un bien en BRS, à qui dois-je m'adresser ?

Sur le site internet d’AMSOM-HABITAT, rubrique « devenir propriétaire » ou en cliquant sur le lien : https://amsom-habitat.fr/devenir-proprietaire-2/

Par mail : vente@amsom-habitat.fr

Par téléphone : 0612666371 / 0787423237

Quelles sont les conditions pour acquérir un bien en BRS ?
  • Disposer d’un Revenu Fiscal de Référence (son montant figure sur votre dernier avis d’imposition) inférieur aux plafonds de ressources.
  • Occuper son logement à titre de résidence principale
Suis-je libre de réaliser des travaux dans mon logement ?

Le propriétaire d’un logement en BRS est libre de réaliser les travaux qu’il souhaite dès lors que ceux-ci :

    • Ne viennent pas déprécier la valeur de l’immeuble,
    • Préservent la structure de l’immeuble et soient réalisés conformément aux règles de l’art,
    • Soient autorisés le cas échéant par les autorités administratives.
Puis-je aménager mon jardin librement ? Puis-je aménager un abri de jardin ?

Le propriétaire d’un logement en BRS est libre d’effectuer des travaux d’aménagement dans son jardin dès lors que ceux-ci :

  • Ne viennent pas déprécier la valeur de l’immeuble,
  • Préservent la structure de l’immeuble et soient réalisés conformément aux règles de l’art, et ne soient pas une source de troubles de voisinages,
  • Soient autorisés le cas échéant par les autorités administratives.
Puis-je revendre librement mon logement ? Puis-je réaliser un plus-value ?

Oui. Je peux revendre mon bien acquis en Bail Réel Solidaire. Tout comme moi, le nouvel acquéreur devra respecter les plafonds de ressources PSLA et s’engager à utiliser le logement comme résidence principale.

Le prix de vente du bien est encadré et fixé par l’OFS. Il correspond au prix d’acquisition réévalué sur la base de l’indice du coût de la construction et en tenant en compte des éventuels travaux d’amélioration réalisés par le vendeur en cours de bail ; il est donc possible dans une certaine mesure de faire une plus-value entre la date d’acquisition et la date de revente.

Que se passe t-il en cas de décès ?

Le bail se poursuit dans les mêmes conditions pour le conjoint survivant. En l’absence de conjoint survivant, le bien immobilier est transmissible aux héritiers. L’ayant droit doit toutefois observer les mêmes règles d’éligibilité au BRS que le défunt à savoir, respecter les plafonds de ressources PSLA et occuper le logement à titre de résidence principale. Dans ce cas, il bénéficie d’un bail identique à l’initial rechargé pour une nouvelle durée de 99 ans.

Si l’ayant droit ne satisfait pas aux conditions d’éligibilité, il dispose d’un délai de douze mois à compter du décès pour revendre le bien.

Je souhaite mettre mon logement en location, est-ce possible ?

L’acquéreur doit occuper le logement à titre de résidence principale et n’est donc pas autoriser à le louer.

Quel est le rôle de l'OFS ?

L’OFS (Organisme de Foncier Solidaire) est le propriétaire du terrain. L’OFS conserve la propriété du bâti mais consent des droits réels au preneur :

  • Droit réel immobilier sur le bien bâti
  • Droit réel d’usage sur le terrain

En cas de copropriété : l’OFS est copropriétaire, membre du Syndicat de copropriétaires, et dans les opérations visées ci-dessus, il détiendra la totalité du terrain sur lequel est assis l’immeuble.

De ce fait, l’acquéreur et l’OFS seront liés par un mandat d’intérêt commun, l’OFS devra gérer la gestion des droits réels indivis détenus par les acquéreurs sur le terrain.

En plus du remboursement de mon prêt bancaire, quelles charges aurais-je à supporter ?
  • La redevance pour l’occupation du foncier
  • Les charges courante d’occupation d’un logement : électricité ; chauffage..
  • Les charges de copropriété dans le cadre d’un achat d’appartement
Je n'arrive plus à rembourser mon prêt bancaire, que puis-je faire ?

Soit les motifs de ma défaillance sont couverts par l’assurance que j’ai contractée en même temps que mon contrat de prêt immobilier, auquel cas l’assurance prend le relais pour mes remboursements (invalidité, perte d’emploi,..).

Soit les motifs de ma défaillance ne sont pas couverts par mon assurance emprunteur, auquel cas il m’appartient de vendre mon logement ; toutefois, en cas de réelle difficulté à trouver un acquéreur, l’OFS peut intervenir dans la recherche d’un candidat-acquéreur ou en solution extrême, faire jouer la clause de rachat du logement selon les conditions prévues au contrat, notamment celle sur le prix de cession.

AMSOM HABITAT peut dans cette dernière situation et sous certaines conditions vous accompagner, dans le cadre d’une mise en œuvre des garanties de rachat et de de relogement comme acquéreurs réservataires d’un logement en BRS ou plus généralement dès lors que vous respectiez les plafonds d’accès à la location de logements sociaux, peut vous aider à trouver un logement à louer dans son parc locatif.

Quelle est la différence entre la location-accession et le BRS ?

La location-accession permet de devenir propriétaire d’un logement neuf en deux temps, après une phase locative (en moyenne de 12 mois) donnant lieu au versement d’une redevance proche d’un loyer, le locataire a la faculté de lever l’option d’achat.

Le Bail Réel Solidaire n’a pas de phase de location avant accession, il dissocie le foncier du bâti dans l’objectif de proposer à la vente des logement neuf à un prix nettement inférieur à celui du marché.

Y a t-il une durée minimum d'habitation avant revente ?

Non.

En cas d'incident sur le terrain, qui est responsable ?

Dans le cadre de la vente d’un logement en BRS, comme pour toute transaction immobilière, l’acquéreur bénéficie d’un même droit à l’information sur l’emplacement du terrain, à savoir si celui-ci ne se trouve pas dans une zone à risque.

A ce titre, l’OFS s’engage à remettre à l’acquéreur un diagnostic ERNR « Etat des Risques Naturels et Technologiques majeurs » qui permet de déceler tous les risques naturels (risques inondation, glissement de terrain…).

De surcroît, si la construction du logement acquis en BRS devait subir du fait de tels incidents, des vices de constructions ou défaut de conformité, AMSOM HABITAT en répondrait comme vendeur du bien.

Je souhaite revendre mon logement, que dois-je faire ?

Le propriétaire d’un logement en Bail Réel Solidaire peut vendre son bien. Il s’assurera au préalable auprès de l’OFS que son prix de vente est conforme au contrat de BRS. Il lui appartiendra ensuite de trouver un acquéreur qui respecte les plafonds de ressources PSLA et qui utilisera son logement à titre de résidence principale. Préalablement au passage chez le notaire, l’OFS aura validé que le nouvel acquéreur soit bien éligible au BRS et dispose bien des ressources nécessaires à l’acquisition du bien. L’OFS établira alors, auprès du nouvel acquéreur, un nouveau contrat BRS.

Que dois-je faire si ma situation évolue entre la signature de réservation et la signature chez le notaire ?

Oui, le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire ; ainsi le syndic vous conviera aux assemblées générales de copropriété. Vous participerez aux votes des résolutions comme tout copropriétaire, à la hauteur de vos tantièmes de copropriété, à l’exception des domaines où l’OFS détient un droit de vote réservé concernant les actes relevant de l’Article 25 d) et n) de la loi du 10 juillet 1965 et l’établissement du règlement de copropriété sur les parties communes et les spécificité BRS.

Dans son rôle de Bailleur foncier au sein de la copropriété, il joue un rôle particulier auprès du syndic, en participant à la préparation de l’AG, budget annuel, et à la programmation des travaux, de nature à garantir le bon fonctionnement de la copropriété.

Propriétaire d'un appartement en BRS, dois-je participer aux assemblées générales de copropriété ?

Oui, le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire ; ainsi le syndic vous conviera aux assemblées générales de copropriété. Vous participerez aux votes des résolutions comme tout copropriétaire, à la hauteur de vos tantièmes de copropriété, à l’exception des domaines où l’OFS détient un droit de vote réservé concernant les actes relevant de l’Article 25 d) et n) de la loi du 10 juillet 1965 et l’établissement du règlement de copropriété sur les parties communes et les spécificité BRS.

Dans son rôle de Bailleur foncier au sein de la copropriété, il joue un rôle particulier auprès du syndic, en participant à la préparation de l’AG, budget annuel, et à la programmation des travaux, de nature à garantir le bon fonctionnement de la copropriété.

Quelles sont les obligations du propriétaire envers l'OFS ?

Le respect du contrat de Bail réel solidaire signé entre les parties.

Comment financer mon projet ?

L’acquisition de votre logement en BRS peut être financée le plus souvent au moyen d’un apport personnel et d’un emprunt bancaire.

S’agissant du recours à un emprunt bancaire, l’OFS pourra vous orienter vers ses partenaires bancaires.

Que se passe-t-il si après quelques années, ma situation professionnelle évolue et que mes revenus dépassent les plafonds de ressources PLSA ?

Rien. Vous demeurez propriétaire de votre bien et pouvez continuer de l’occuper aussi longtemps que vous le souhaitez. La situation de vos revenus au regard des plafonds de ressources PSLA s’apprécie uniquement à la date de signature du BRS.