Foire aux questions

Le BRS est une solution d’accession à la propriété destinée aux ménages à revenus modestes ou moyens.

Il repose sur une distinction entre la propriété du terrain et celle du bâti, ainsi le preneur :

• Dispose de la pleine jouissance (droits réels) du foncier qui reste la propriété de l’Organisme de Foncier Solidaire par la signature du BRS et moyennant le paiement d’une redevance
• Devient propriétaire de la partie bâtie par l’effet de la vente (et moyennant le paiement d’un prix de cession)

AMSOM Habitat a été agréé Office de Foncier Solidaire (OFS) par arrêté du Préfet en date du 19 octobre 2020 publié au recueil des actes administratifs le 21 octobre 2020.

Oui, vous êtes pleinement propriétaire du bâti et disposez des droits réels immobiliers sur ce bien (vente, donation, succession…). L’OFS conserve lui, la propriété du terrain. L’acquéreur règle mensuellement à l’OFS une redevance en contrepartie de l’occupation du terrain.

Afin de permettre aux acquéreurs d’obtenir des prix d’acquisition jusqu’à 30 % inférieurs au prix du marché, l’OFS garde la propriété du foncier. La redevance correspond au loyer que verse l’acquéreur à l’OFS en contrepartie de l’occupation du terrain.

Le montant de la redevance mensuelle varie en fonction des coûts d’acquisition du foncier par l’OFS. Il se définit en fonction de la surface habitable du logement.

AMSOM Habitat propose des BRS de longue durée, à savoir 99 ans.

C’est un bail rechargeable : c’est-à-dire qu’à chaque changement de preneur, le bail repart automatiquement de zéro et pour une durée égale à la durée initialement prévue au contrat.

Ex : M. X est preneur d’un bail réel solidaire d’une durée de 99 ans. Au bout de 10 ans, il cède ses droits sur le logement à Mme Y. Lors de la cession, Mme Y ne reprend pas un bail de 89 ans mais bénéficie bien d’un nouveau bail de 99 ans, aux mêmes conditions que le bail initial de M. X.

Il existe 6 cas de fin du contrat :

• En cas de survenance d’un sinistre entraînant la destruction de la construction en raison d’un cas fortuit, de force majeure ou d’un vice de la construction
• Non-exécution de ses obligations contractuelles par le preneur ou l’ayant-droit, et notamment en cas de résiliation judiciaire du BRS
• Non-agrément du donataire par l’OFS
• Absence de cession des droits réels dans le délai imparti par le preneur ou l’ayant-droit
• Exercice du droit de préemption de l’OFS
• Expiration du bail

Dans chacun de ces cas, les droits réels du logement acquis par le preneur au moment de la conclusion du BRS ouvrent droit à une indemnisation de la part du bailleur. Les méthodes d’évaluation et de calcul de cette indemnisation sont prévues par les textes et seront indiquées au contrat.

De plus, AMSOM Habitat applique également aux contrats de BRS deux garanties supplémentaires dites de « sécurisation » : les garanties de rachat et de relogement, pendant une durée limite (10 ou 15 ans selon le type de bien), et sous réserve de respecter certaines conditions.

Le détail de ces garanties est énoncé dans les contrats de BRS.

Pendant cette durée (10 ou 15 premières années du BRS), la garantie de rachat et l’indemnisation due par le BRS peuvent devoir s’appliquer simultanément : dans ce cas, la méthode d’évaluation retenue pour l’indemnité due au preneur sera celle de la garantie de rachat.

• TVA réduite à 5,5%
• Prix nettement inférieurs à ceux du marché (-15% à -30%)
• Frais de notaire réduits
• Aides financières pour l’accès à la propriété (prêts à taux zéro, prêts subventionnés…)
• Subventions de la ville d’Amiens et d’Amiens Métropole
• Dispositif sécurisé (garantie de rachat, garantie de relogement)

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Sur le site internet d’AMSOM-HABITAT, rubrique « devenir propriétaire » ou en cliquant sur le lien : https://amsom-habitat.fr/devenir-proprietaire-2/

Par mail : vente@amsom-habitat.fr

Par téléphone : ‭06 43 28 71 74‬ / ‭06 12 66 63 71‬ / ‭07 87 42 32 37‬ / ‭06 80 80 56 36‬

• Être une personne physique
• Respecter la destination du logement à usage de résidence principale
• Ne pas être propriétaire d’un logement répondant à ses besoins et susceptible de constituer sa résidence principale ou de percevoir des loyers d’un montant suffisant pour lui permettre d’établir sa résidence principale dans un logement du parc privé
• Avoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources maximum du dispositif (plafonds BRS fixés réglementairement chaque année selon les régions et la composition du foyer). S’il y a plusieurs occupants leurs revenus fiscaux de référence sont additionnés
• Être agréé par l’OFS

Le propriétaire d’un logement en BRS est libre de réaliser les travaux qu’il souhaite dès lors que ceux-ci :

• • Ne viennent pas déprécier la valeur de l’immeuble,
  • Préservent la structure de l’immeuble et soient réalisés conformément aux règles de l’art,
  • Soient autorisés le cas échéant par les autorités administratives.

Oui. Je peux revendre mon bien acquis en Bail Réel Solidaire. Tout comme moi, le nouvel acquéreur devra respecter les plafonds de ressources PSLA et s’engager à utiliser le logement comme résidence principale.

Le prix de vente du bien est encadré et fixé par l’OFS. Il correspond au prix d’acquisition réévalué sur la base de l’indice du coût de la construction et en tenant en compte des éventuels travaux d’amélioration réalisés par le vendeur en cours de bail ; il est donc possible dans une certaine mesure de faire une plus-value entre la date d’acquisition et la date de revente.

Le propriétaire d’un logement en BRS est libre d’effectuer des travaux d’aménagement dans son jardin dès lors que ceux-ci :

• Ne viennent pas déprécier la valeur de l’immeuble,
• Préservent la structure de l’immeuble et soient réalisés conformément aux règles de l’art, et ne soient pas une source de troubles de voisinages,
• Soient autorisés le cas échéant par les autorités administratives.

Le bail se poursuit dans les mêmes conditions pour le conjoint survivant. En l’absence de conjoint survivant, le bien immobilier est transmissible aux héritiers. L’ayant droit doit toutefois observer les mêmes règles d’éligibilité au BRS que le défunt à savoir, respecter les plafonds de ressources PSLA et occuper le logement à titre de résidence principale. Dans ce cas, il bénéficie d’un bail identique à l’initial rechargé pour une nouvelle durée de 99 ans.

Si l’ayant droit ne satisfait pas aux conditions d’éligibilité, il dispose d’un délai de douze mois à compter du décès pour revendre le bien.

L’héritier qui souhaite reprendre le bail doit respecter les conditions d’éligibilité au BRS, comme le preneur initial et se soumettre à la procédure d’agrément. Ces conditions d’éligibilité sont rappelées ci-dessus.

S’il répond aux conditions et qu’il est agréé par le bailleur, le bail est prorogé de plein droit pour une durée identique à celle du bail initial à son profit (cela fera l’objet d’un acte constatant le changement de preneur).

Une exception : pour le conjoint survivant ou le partenaire pacsé survivant, aucune condition d’éligibilité. Le bail est de plein droit prorogé à leur profit.

Si l’héritier est inéligible, il a 12 mois à compter du décès pour céder les droits réels du BRS à un nouveau preneur (en reprenant la procédure ci-dessus).

A défaut, le bail est automatiquement résilié et l’héritier sera indemnisé par le bailleur de la valeur des droits réels du logement, dans un délai maximal de 6 mois à compter de la notification de la résiliation du bail.

La méthode d’évaluation de cette indemnité sera détaillée dans le contrat de BRS.

L’acquéreur doit occuper le logement à titre de résidence principale et n’est donc pas autoriser à le louer.

L’OFS (Organisme de Foncier Solidaire) est le propriétaire du terrain. L’OFS conserve la propriété du bâti mais consent des droits réels au preneur :

• Droit réel immobilier sur le bien bâti
• Droit réel d’usage sur le terrain

En cas de copropriété : l’OFS est copropriétaire, membre du Syndicat de copropriétaires, et dans les opérations visées ci-dessus, il détiendra la totalité du terrain sur lequel est assis l’immeuble.

De ce fait, l’acquéreur et l’OFS seront liés par un mandat d’intérêt commun, l’OFS devra gérer la gestion des droits réels indivis détenus par les acquéreurs sur le terrain.

• La redevance pour l’occupation du foncier
• Les charges courante d’occupation d’un logement : électricité ; chauffage..
• Les charges de copropriété dans le cadre d’un achat d’appartement

Soit les motifs de ma défaillance sont couverts par l’assurance que j’ai contractée en même temps que mon contrat de prêt immobilier, auquel cas l’assurance prend le relais pour mes remboursements (invalidité, perte d’emploi,..).

Soit les motifs de ma défaillance ne sont pas couverts par mon assurance emprunteur, auquel cas il m’appartient de vendre mon logement ; toutefois, en cas de réelle difficulté à trouver un acquéreur, l’OFS peut intervenir dans la recherche d’un candidat-acquéreur ou en solution extrême, faire jouer la clause de rachat du logement selon les conditions prévues au contrat, notamment celle sur le prix de cession.

AMSOM HABITAT peut dans cette dernière situation et sous certaines conditions vous accompagner, dans le cadre d’une mise en œuvre des garanties de rachat et de de relogement comme acquéreurs réservataires d’un logement en BRS ou plus généralement dès lors que vous respectiez les plafonds d’accès à la location de logements sociaux, peut vous aider à trouver un logement à louer dans son parc locatif.

La location-accession permet de devenir propriétaire d’un logement neuf en deux temps, après une phase locative (en moyenne de 12 mois) donnant lieu au versement d’une redevance proche d’un loyer, le locataire a la faculté de lever l’option d’achat.

Le Bail Réel Solidaire n’a pas de phase de location avant accession, il dissocie le foncier du bâti dans l’objectif de proposer à la vente des logement neuf à un prix nettement inférieur à celui du marché.

Non.

Dans le cadre de la vente d’un logement en BRS, comme pour toute transaction immobilière, l’acquéreur bénéficie d’un même droit à l’information sur l’emplacement du terrain, à savoir si celui-ci ne se trouve pas dans une zone à risque.

A ce titre, l’OFS s’engage à remettre à l’acquéreur un diagnostic ERNR « Etat des Risques Naturels et Technologiques majeurs » qui permet de déceler tous les risques naturels (risques inondation, glissement de terrain…).

De surcroît, si la construction du logement acquis en BRS devait subir du fait de tels incidents, des vices de constructions ou défaut de conformité, AMSOM HABITAT en répondrait comme vendeur du bien.

Le propriétaire d’un logement en Bail Réel Solidaire peut vendre son bien. Il s’assurera au préalable auprès de l’OFS que son prix de vente est conforme au contrat de BRS. Il lui appartiendra ensuite de trouver un acquéreur qui respecte les plafonds de ressources PSLA et qui utilisera son logement à titre de résidence principale. Préalablement au passage chez le notaire, l’OFS aura validé que le nouvel acquéreur soit bien éligible au BRS et dispose bien des ressources nécessaires à l’acquisition du bien. L’OFS établira alors, auprès du nouvel acquéreur, un nouveau contrat BRS.

Les droits réels acquis sur le logement sont cessibles : cela signifie que le preneur en BRS peut les vendre ou les transmettre (donation ou succession) dans les conditions fixées par les textes.

Particularité : le prix de cession perçu par le preneur qui vend ses droits réels est plafonné, afin d’éviter une spéculation de sa part et de maintenir un mécanisme d’accession à la propriété.

De plus, en cas de travaux réalisés par le preneur au cours du bail, ceux-ci sont pris en compte dans le calcul du prix de cession. Les méthodes d’évaluation et de calcul du prix seront détaillées dans le BRS.

Oui, le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire ; ainsi le syndic vous conviera aux assemblées générales de copropriété. Vous participerez aux votes des résolutions comme tout copropriétaire, à la hauteur de vos tantièmes de copropriété, à l’exception des domaines où l’OFS détient un droit de vote réservé concernant les actes relevant de l’Article 25 d) et n) de la loi du 10 juillet 1965 et l’établissement du règlement de copropriété sur les parties communes et les spécificité BRS.

Dans son rôle de Bailleur foncier au sein de la copropriété, il joue un rôle particulier auprès du syndic, en participant à la préparation de l’AG, budget annuel, et à la programmation des travaux, de nature à garantir le bon fonctionnement de la copropriété.

• Obligation d’affecter le bien à usage de résidence principale : interdiction de louer le logement, y compris pour des courtes durées (ex: Airbnb).
• Payer les différentes taxes et contributions des collectivités locales liées au logement, notamment la taxe foncière.
• Maintenir le bien en bon état d’entretien et de réparations à ses frais, y compris les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Le bailleur n’aura aucune responsabilité en matière d’entretien.
• Pour les travaux :
  • Obligation de ne pas faire sur le bien de changement diminuant sa valeur, ou de démolir (même pour reconstruire) des ouvrages édifiés (même ceux qu’il aura lui-même réalisés en cours de bail).
  • Pour les travaux de modification, amélioration ou rénovation ne nécessitant pas d’autorisation d’urbanisme : il peut les faire directement.
  • Pour les travaux de modification, amélioration ou rénovation, soumis à autorisation d’urbanisme : il doit obtenir l’accord de l’OFS avant de pouvoir les réaliser. Nb : les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété de l’OFS à l’expiration du bail. Leur valeur sera prise en compte en cas d’indemnisation ou de cession du bien.
  • Obligation d’assurer le bien contre les risques liés à l’habitation ainsi que les risques civils.
  • Possibilité d’hypothéquer le bien, en garantie d’un emprunt bancaire par exemple.

L’acquisition de votre logement en BRS peut être financée le plus souvent au moyen d’un apport personnel et d’un emprunt bancaire.

S’agissant du recours à un emprunt bancaire, l’OFS pourra vous orienter vers ses partenaires bancaires.

Rien. Vous demeurez propriétaire de votre bien et pouvez continuer de l’occuper aussi longtemps que vous le souhaitez. La situation de vos revenus au regard des plafonds de ressources PSLA s’apprécie uniquement à la date de signature du BRS.

Le BRS permet d’accéder à la propriété de son logement avec un capital moindre puisque le prix de cession n’intègre pas la valeur du terrain lequel est loué moyennant le versement d’une redevance pendant toute la durée du bail. Le preneur en BRS neuf se voit ainsi proposer une TVA à 5,5% et bénéficie d’un prix d’achat au m² de 15 à 35% moins cher que le prix du marché. Le preneur en BRS bénéficie enfin d’une fiscalité réduite (frais de notaire réduits).
De plus, la valeur des droits liés au logement reste dans le patrimoine du preneur et donne droit à une indemnisation par le bailleur dans tous les cas de fin de contrat, selon les modalités qui y sont fixées.

Le BRS est tout à fait possible dans une copropriété : le preneur sera un copropriétaire de lot, avec les droits et obligations correspondants. Il disposera du droit de vote aux assemblées générales, uniquement sur son lot et à hauteur des tantièmes correspondants.

Le bailleur disposera également d’un droit de vote sur les décisions structurantes (actes de disposition, décisions concernant les parties communes (travaux, etc.), modifications du règlement de copropriété).

Comme tout copropriétaire, il devra respecter les règles du règlement de copropriété.